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Monter une sci : que faut-il savoir ?

La création d’une SCI peut être privilégiée pour la constitution ou la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison par des membres d’une même famille : parents et enfants, frères et sœurs, etc…C’est alors la société civile ainsi créée qui est propriétaire du bien et qui permet sa gestion facilitée ; en effet, chaque membre est associé et détient des parts sociales dont le nombre est proportionnel au montant de son apport au capital social. Les modalités de création et de fonctionnement sont décrites dans les articles 1832 et suivants du Code Civil, ainsi que 1845 et suivants du même Code.
Il existe plusieurs sortes de SCI : la SCI de location, la SCI de construction-vente, la SCI d’attribution…
Mais intéressons-nous à la SCi familiale et comment monter une SCI.

Comment créer une SCI familiale ?

Il faut au minimum deux personnes. Il n’y a pas de limite maximale en nombre, ni de condition d’âge ; un mineur peut donc être associé. De même, aucun minimum n’est exigé pour le capital social. Les apports peuvent se faire en nature (bien immobilier), en numéraire (argent), ou les deux à la fois (apport mixte). On peut la créer par acte sous seing privé, c’est-à-dire sans l’intervention d’un professionnel du droit. Toutefois, il est conseillé de se rapprocher d’un notaire ou d’un avocat pour la rédaction des statuts.

Deux principaux avantages de la SCI

– La SCI facilite la transmission d’un bien ou patrimoine immobilier aux héritiers, avec une fiscalité avantageuse et des coûts de succession réduits, car on ne transmet pas des biens mais des parts sociales. Il est plus simple de faire une donation.

– La SCI permet aussi d’éviter que les règles de l’indivision ne s’appliquent ; en effet, en cas de séparation, mésentente ou désaccord, l’indivision peut conduire à un blocage et finalement à la vente du bien.
En ce sens, la SCI s’oppose à l’indivision, situation appliquée par défaut qui exige des prises de décision d’un commun accord. Au contraire, les relations dans une SCI sont régies par sa structure sociétaire.

Les inconvénients à ne pas négliger

La SCI étant une société, elle en garde le fonctionnement : le gérant nommé doit accomplir tous les actes de gestion, notamment réunir les associés en Assemblée Générale et établir un rapport de gestion chaque année. Les associés sont personnellement responsables des dettes de la SCI, et ce de façon indéfinie. Une SCI n’a pas de vocation commerciale ; son objet reste la gestion immobilière.

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